Le marché immobilier portugais : état des lieux
Tendances actuelles des prix au m² dans les principales villes
Le marché immobilier au Portugal affiche une stabilité pour 2024, avec des prix au m² variant selon les régions. À Lisbonne, le prix moyen s'élève à 5.516 € par m², tandis qu'à Porto il atteint 4.296 € par m². L'Algarve, région prisée des investisseurs, présente un prix moyen de 3.533 € par m². Des villes comme Braga et Coimbra offrent des options plus abordables avec respectivement 1.507 € et 2.221 € par m².
Comparaison entre l'achat d'un appartement et d'une maison
Le choix entre un appartement et une maison au Portugal dépend des préférences et du budget de chacun. Les appartements sont souvent privilégiés dans les centres urbains comme Lisbonne et Porto, offrant une proximité avec les commodités. Les maisons, quant à elles, sont plus répandues dans les zones côtières et rurales, proposant généralement plus d'espace. À Alcochete, par exemple, les prix des appartements varient de 505.000 € à 1.097.000 €. Pour les investisseurs recherchant des options plus économiques, des villes comme Pombal proposent des appartements entre 245.000 € et 330.000 €. Le processus d'achat est similaire pour les deux types de biens, nécessitant un numéro fiscal portugais (NIF) et impliquant des frais annexes représentant 6% à 8% du prix d'achat.
Processus d'achat immobilier au Portugal
Étapes clés de l'acquisition d'un bien
L'achat d'un bien immobilier au Portugal suit un processus structuré. La première étape consiste à définir votre projet et votre budget. Il est recommandé d'avoir un apport personnel de 20 à 25% du coût total. Ensuite, vous devez obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) et ouvrir un compte bancaire local.
La recherche de biens peut s'avérer complexe si vous la menez seul. Une fois le bien trouvé, une inspection minutieuse est nécessaire. L'offre d'achat doit être formulée par écrit. Attention, il n'existe pas de clause de rétractation une fois la promesse d'achat signée.
Le financement peut être obtenu auprès des banques portugaises, avec des prêts hypothécaires disponibles à partir de 75 000 €. Les non-résidents peuvent emprunter jusqu'à 80% du prix de vente.
Rôle des professionnels dans la transaction
Les professionnels jouent un rôle essentiel dans le processus d'achat. Les agents immobiliers facilitent la recherche de biens et les visites. Leurs honoraires sont généralement à la charge du vendeur.
Le notaire supervise la transaction, vérifie la légalité des documents et enregistre la vente. Ses frais représentent environ 0,5% à 1% du prix d'achat. Le registre foncier est chargé de l'inscription officielle de la propriété, avec des frais entre 0,2% et 0,8%.
Les avocats peuvent être utiles pour vérifier les aspects juridiques de la transaction, notamment pour les acheteurs étrangers. Les banques interviennent pour le financement et les transferts de fonds.
L'achat d'un bien immobilier au Portugal nécessite une bonne compréhension du marché et des procédures locales. Il est recommandé de s'entourer de professionnels compétents pour garantir une transaction sûre et conforme à la législation portugaise.
Fiscalité liée à l'achat immobilier au Portugal
Taxes et impôts à prévoir lors de l'acquisition
L'achat d'un bien immobilier au Portugal implique plusieurs taxes et impôts. L'Impôt sur le Transfert de Biens (IMT) constitue la principale charge fiscale lors de l'acquisition. Une exonération d'IMT est possible pour une résidence principale dont le coût est inférieur à 92 407 € sur le continent, ou 115 509 € aux Açores et à Madère.
Le Droit de Timbre (IS) s'élève à 0,8% du prix d'achat et doit être réglé au notaire lors de la signature. L'Impôt Municipal sur l'Immobilier (IMI) varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur patrimoniale du bien et se paie annuellement. Une exonération d'IMI sur 3 ans est accordée pour une résidence principale achetée à moins de 125 000 € si le revenu imposable est inférieur à 153 300 €. Pour un revenu imposable inférieur à 15 295 €, l'exonération est à vie.
Le coût total lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Portugal représente généralement 6% à 8% du prix d'achat. Il faut aussi noter que la TVA de 23% s'applique aux nouvelles propriétés.
Régimes fiscaux spécifiques : RNH et Golden Visa
Le régime des Résidents Non Habituels (RNH) offre des avantages fiscaux attractifs. Depuis avril 2021, il impose un taux de 10% sur les revenus étrangers. Pour les retraités bénéficiant du statut RNH, le taux d'imposition est de 10% sur les retraites du secteur privé. Les pensions du secteur public sont imposées dans le pays d'origine.
Le programme Golden Visa permet d'obtenir une résidence temporaire en échange d'investissements. L'investissement minimum requis est de 500 000 euros. Ce programme attire de nombreux investisseurs étrangers souhaitant bénéficier d'avantages fiscaux tout en investissant dans l'immobilier portugais.
Il est utile de savoir que le Portugal a conclu des conventions fiscales avec la plupart des pays européens pour éviter la double imposition. Ces accords facilitent les investissements immobiliers des étrangers au Portugal en clarifiant leur situation fiscale.
Gestion fiscale post-acquisition
Imposition des revenus locatifs
La gestion fiscale post-acquisition d'un bien immobilier au Portugal requiert une attention particulière aux revenus locatifs. Pour les résidents, les revenus issus de la location sont imposés à 28%. Une réduction à 10% est applicable pour les contrats de longue durée dépassant 20 ans. Les non-résidents sont également soumis à un taux de 28% sur les revenus perçus au Portugal.
Dans le cas de locations touristiques, le régime fiscal diffère. Un taux de 35% s'applique sur le chiffre d'affaires dépassant 200 000 €, après un abattement de 65%. Un taux forfaitaire de 25% est prévu pour les biens classés dans une catégorie spécifique.
Fiscalité applicable aux plus-values immobilières
La fiscalité des plus-values immobilières varie selon le statut de résidence du propriétaire. Les non-résidents sont imposés à 28% sur la totalité de la plus-value réalisée. Pour les résidents, un abattement de 50% est accordé avant l'application du taux d'imposition.
Une exonération de plus-value est envisageable lors de la vente de la résidence principale, sous condition de réinvestissement dans un délai de 2 à 3 ans. Cette mesure offre une flexibilité appréciable pour les propriétaires souhaitant changer de résidence principale.
La fiscalité immobilière au Portugal présente des opportunités intéressantes, notamment pour les retraités bénéficiant du statut de Résident Non Habituel (RNH). Ce régime permet une imposition à 10% sur les retraites du secteur privé, rendant le Portugal attractif pour les investisseurs étrangers.
